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昆明楼市近期上演着激烈的营销战。刚刚过去的周末，昆明楼市开盘、认筹、样板房开放、采摘好不热闹，据不完全统计，举行周末营销的楼盘达30个之多。营销之战如此激烈，这背后透露出怎样的信号？带着诸多问题，新华房产记者专访了云南财经大学教授、城市与环境学院院长、云南省2011协同创新中心--云南省“西南边疆山地区域开发开放协同创新中心”副主任，房地产与土地政策研究中心主任、云南省高校高原土地利用重点实验室博士生导师张洪老师。

今年楼市有看场下半场更有看场

新华房产记者：昆明房价最近调整的趋势很明显，一下子把普遍“8字头”“9字头”的房价格局，拉到了“5字头”，您如何评价这样的营销拉锯战？

张洪：昆明楼市面临三方面的问题。一是市场面临明显的供过于求。尤其是在2008年城中村改造启动以后，昆明土地供应量大增，楼市开发速度非常快。发展到现在这个阶段，这部分城中村改造项目陆续放量、推向市场；第二，新增的耕地转农地又有一批。去年、前年的土地供应量已经非常大，再加上今年又有新增的，我们做过一个测算：已经供应出去的土地大概需要11年时间才能消化完。这个数据还是按供地时候的指标计算，不包含后期改规划的土地。要解决现有昆明人口的住房问题，差不多3、5年的时候就够了，保守估计也就3年，除非出现大规模的城市化；第三，去年下半年国家紧缩货币政策，带来市场的惜贷，即使取消了行政性限购，对市场的刺激效果也不明显。正因为如此，市场需求大幅度放量难，还可能出现萎缩，而短期内供应量还将增加。

这里提一点，银行对楼市供需是不均衡的。因为没底，银行只能选择性地供应贷款。越是品牌房企实力雄厚，银行越会发放贷款，越是非常需要资金的小公司，越是贷不到款。所以就会发现一些本土企业扛不住，银行的钱它拿不到，不降价推盘就没有办法。我们发现，品牌房企降价的少，即使降价也是策略性降价。今年下半年的情况可能更严峻，缺钱的房企只能降价自救或是被兼并掉。

从区域看，昆明楼市供过于求、价格泡沫的现状有明显的差异。二环内还好，三环外到呈贡这种现象比较明显。前两年这些地方房价涨得过高。按国际惯例的租售比计算，这些地方的只能达到正常水平的1/5，甚至有些地方还达不到。这种类型的房源肯定要降价，维持高价根本不可能。据我观察，全国出现降价的楼盘也大多位于城市边缘区。

现在有楼盘降价，是因为房价太高，有效需求又够不着。预计下半年这些地方会形成降价趋势。除非楼市出现大逆转。

昆明是适度发展区房价不可能大幅度下降

新华房产：房价现在下降了这么多，还有没有更大幅度下降的可能？

张洪：不可能。长期来看，昆明楼市有发展潜力。首先，它是一个单中心城市，人口在100-130万的适度发展区。昆明城市人口还在持续增长，人口增长的潜力可能给昆明带来机会。其二，从产业发展看，昆明是云南的中心城市，是国家的桥头堡城市，经济未来发展的机会多。

中小房企比较艰难

新华房产记者：开发商在本轮调控中会有怎样的分化？

张洪：本轮房地产调控会带来企业重组，会有阵痛，也会带来房企的进步。大房企要抓住这个机遇，市场变化瞬息万变，说过去就过去了，要早点下手。中小房企则要么降价跑量，先活下来，要么融入到大房企中，通过在与大房企的合作中提升自己的水平、品牌。

在重组的过程中，中小企业比较艰难。云南房企还是以中小企业为主，开发技术差，产业水平低，开发过程中成本、质量不可控。政府要关注这个问题，对于中小房企可能出现的一些问题，政府要监测并给予一定支持。

以后的趋势是多买房多收税

新华房产记者：目前的市场环境下，身处其中的购房者、开发商应该怎么做？

张洪：对购房者而言。虽然很多地方限购政策取消，政府的行政调控正在转向经济调控，就是对货币的控制，意味着中央调控从购买转向了税收体制。房产税改革会不会纳入人代会讨论不好说，一确定实施方法后肯定会马上推开。以后的格局就是多买房多收税，买了房就有持有成本，没有收益，就无法弥补税收支出。国外也是这样，通过税收调控，自己不住的房子都会租出去，可以在一定程度上避免投机行为。

购房者的思路也要调整。可以适度投资，但要考虑投资的房产会有真正的市场需求，说白了就是要能够出租出去。

中心城区房价抗跌性强

新华房产记者：对昆明房地产市场的未来走势，您有哪些判断？

张洪：我谈几点。

昆明楼市发展与城市化发展水平有很大关联。全国城市化水平过了中期，而云南刚刚到中期，甚至还达不到，处于接近中期的水平。从世界范围内的城市化情况看，在城市化中后期，大量开发的情况少了。就比如现在的欧美发达国家，房地产增量少了，很多是存量盘活。在国内，前20年是房地产开发的黄金期，现在走向正常阶段，任何房都不愁卖的情况已经不复存在。

在税收健全的情况下，人们不会买太多房产，但房屋的选择会比较多。以前买房都是能买多少买多少，等着增值。现在要考虑房屋的居住感受。没有品质的房产也不会有市场。地段、品质、绿色、环保等方面都可能是未来房地产开发过程中需要考虑的。

城市化中期之后，大量卖房的情况会逐渐转向经营房产。尤其是在土地政策越来越严格的情况下，卖地、拿地的模式很难走，房地产经营的问题将逐渐提上议事日程。你的房子未来是否好经营，将可能会是你买房的重要考量。

对于房价的问题，我认为，中心城区抗跌性强，这是市中心区土地稀缺决定的。但主城周边房价大幅上涨的空间不大。正常、健全的房地产开发，房价上升是正常的，但永远上涨就是不正常的了。据我了解，即使在美国次贷危机爆发前，市场的泡沫已经被大幅度扩大，但房价也只是上涨了2%-3%。现在的温哥华，房价只有百分之零点几的上浮，最多也就百分之一点几。

正常情况下，土地供应量减少，尤其是现在新增土地难，只能挖存量土地，但成本会比较高，可能带来房价的上升。

未来是不是还会出现狂奔的房价，恐怕概率不大。即使将来上来了，政府也会把它打压下去。（新华房产记者刘欢）